Alexandre Delaigue

Immobilier parisien : le retour de la revanche du contrôle des loyers

Dans le cadre des zombies économiques, ces idées mortes depuis longtemps mais qui sortent de leur tombe à intervalles réguliers pour ravager l’existence des vivants, le contrôle des loyers est de retour. Un dossier dans le Libération d’hier nous indique que cette idée est au centre du programme socialiste pour le logement, et qu’elle tente de plus en plus à droite. Comme toujours, le contrôle des loyers est présenté dans une logique d’éthique de conviction, sur la base de grands principes généraux : « la liberté des prix a failli, puisque les loyers (notamment à Paris) augmentent à un niveau intolérable; il faut briser le tabou du contrôle des loyers ».

Mais quand on entre dans le détail des propositions sur le sujet, on ne voit que rejaillir les idées les plus idiotes, dont les effets pervers sont amplement, et depuis longtemps, connus et documentés. On se demande, à observer les politiques du logement, s’il faut se taper la tête contre les murs face à tant d’imbécilité, ou frémir devant tant de cynisme.

Si les loyers et le prix des logements augmentent à Paris, c’est pour une raison simple : une demande de logement à Paris très forte, et un nombre de logements qui n’augmente pas dans les mêmes proportions. Si le nombre de logements n’augmente pas, c’est qu’il n’y a guère de place à Paris pour accroître la construction. La technique permettrait d’y suppléer, en augmentant la hauteur des immeubles existant; cela est impossible étant donné la réglementation limitant strictement la hauteur des immeubles.

A la décharge du maire de Paris, on peut noter qu’il est favorable à un assouplissement de cette limitation, mais qu’elle se heurte à l’opposition des écologistes, avec un argument d’une invraisemblable stupidité : « l’incompatibilité avec le plan climat ». Il est vrai qu’obliger les gens à aller s’installer à des dizaines de kilomètres de la capitale, dans un pavillon lointain dont l’alimentation énergétique sera bien plus difficile que dans une ville dense, et avec l’obligation de se déplacer en voiture, c’est extrêmement écologique. Comme le rappelle Edward Glaeser dans son dernier ouvrage sur les villes, la densité est infiniment plus écologique que l’étalement urbain. Les citadins ont de courtes distances à franchir, desservies par transports en commun; un immeuble est bien plus facile à chauffer qu’un lotissement rempli de maisons individuelles.

Glaeser rappelle aussi que l’expérience historique montre que dans les villes dont l’espace est limité, qui ne peuvent pas s’étaler indéfiniment, le volontarisme est indispensable pour éviter qu’une ville attractive ne devienne réservée aux riches. Le prix de marché ne fait que refléter la rareté par rapport à la demande; mais la construction anarchique, laissée au secteur privé pour qu’il réagisse aux prix élevés, peut avoir des conséquences nuisibles. Pour Paris, on peut reconnaître que l’esthétique de la ville (et son attrait) réside dans l’uniformité Hausmannienne. Mais on oublie que cette uniformité a été atteinte par une politique extrêmement volontariste : 40% des anciennes constructions parisiennes ont été détruites à l’époque de Hausmann. Voici ce que pourrait être une politique active du logement à Paris :

- Fusion de Paris intramuros avec les communes de la petite ceinture. La superficie de Paris est trop petite; transformer la petite ceinture en arrondissements permettrait de dégager des espaces, et de concevoir une politique générale. Cela permettrait enfin une politique des transports en commun parisiens faite pour les résidents. Et supprimerait les incitations Nimby des élus parisiens, dont l’élection dépendrait aussi de ceux qui subissent les conséquences de leurs aveuglements.

- Des expropriations : elles sont indispensables à une politique volontariste de construction de logements, tout en préservant les quartiers qui doivent l’être. Et permettrait de lancer la construction de grands ensembles de logements là où ils sont nécessaires, plutôt que là où il reste de la place. Et de détruire les logements insalubres et répugnants qui constituent l’ordinaire du locataire parisien.

- Des constructions de logements en grande hauteur, parce qu’il n’y a que dans ce sens qu’il est possible de dégager de la place.

Tout cela n’a rien de très original – c’est ce qui a été fait à l’époque de Hausmann, et en réaction à la crise du logement dans les années 50. Et cela aurait le mérite de toucher le vrai problème. Inutile de dire que la probabilité d’un tel scénario est égale à zéro. Il est beaucoup plus confortable de gémir contre le méchant marché qui opprime les locataires, et de se contenter d’une politique urbaine qui transforme doucettement Paris en Venise à guinguettes.

Print Friendly
Alexandre Delaigue

Alexandre Delaigue

Pour en savoir plus sur moi, cliquez ici.
Alexandre Delaigue

Derniers articles de Alexandre Delaigue (voir tous)

58 réflexions au sujet de « Immobilier parisien : le retour de la revanche du contrôle des loyers »

  1. Entièrement d’accord sur le fait que les solutions passent par une nouvelle vision de la politique du logement à Paris.

    Pourtant parallèlement à cette politique à long terme, un plafonnement des loyers ne peut-il pas être pertinent?

    J’entends par là qu’un propriétaire qui loue un bien immobilier ne s’en dépossède pas définitivement. Au contraire, un locataire perd chaque mois la somme que représente le montant de son loyer.

    Cette logique rend ce marché moins "équitable" que les autres et décuplent les effets d’une offre faible et d’une demande forte, facilitant peut être ainsi les abus et rendant nécessaire alors une intervention législative de plafonnement.

    Réponse de Alexandre Delaigue
    Non, non et non.

  2. bien d’accord…

    on pourrait ajouter qu’une politique d’offre nuit aux proprietaires qui veulent que leur logement gagne en valeur — raison de plus pour laquelle ce programme ne risque pas d’etre appliqué

  3. Très beau "non" en trois parties.

    J’ai eu cependant du mal à y déceler une réponse à ma question.

    Je suis vraiment dans le questionnement et pas dans la polémique. Le sujet me passionne mais mes connaissances sont dramatiquement faibles.

    Basons nous, puisque c’est la référence que vous donnez surl’argumentaire d’Ecopublix tombe:

    – 1 et 2 (prix et quantité) : l’effet sur les prix et sur le nombre de logement est à mon sens identique dès lors que, quoi qu’il en soit il n’y a pas de rencontre de l’offre et de la demande puisque le parc locatif est insuffisant.

    – 3 (qualité des logement) : Ces chers camarades d’ecopublix n’ont pas vécu dans des logements parisiens à "bas" loyer

    – 4 (perte d’efficacité) : je m’en réfère au 1 & 2, le problème est le même puisque l’offre à Paris, même sans plafonnement, ne répond pas à la demande.

    – Sur la baisse de la mobilité : Un plafonnement inciterait la mise en vente des biens immobiliers. Mais l’heureux acquéreur, en attendant d’opérer sa plus-value, n’a t’il pas intérêt à le louer ce fameux bien?

    – Les effets redistributifs : je m’en réfère toujours au 1 & 2

    Etant précisé que c’est l’abus et uniquement l’abus qui me choque sur un marché qui, à mon sens, n’est pas à proprement parler équitable.

  4. Alexandre, tout ça c’est des conseils de Rennais, genre les conseilleurs ne sont pas les payeurs, c’est-à-dire… gentiment n’importe quoi. A Paris, on étouffe.

    Je rappelle encore une fois que Paris est de loin la grande ville d’Europe qui a la densité résidentielle la plus forte intra-muros, et ce alors qu’il s’agit en plus de la plus grande agglomération d’Europe. Donc les 2,4 millions de Parisiens, déjà champions d’Europe du confinement, privés d’espaces verts, doivent en plus partager le bitume pendant la journée avec une partie des 9 millions de banlieusards. Résultat : cohue, encombrements, bruit, pollution, pas d’espace pour les gamins, etc. Il est absurde de vouloir augmenter la densité à l’intérieur du périphérique actuel. On n’est pas des sardines.

    Contrairement à ce que dit Glaeser, qui est très superficiel sur ce sujet comme sur d’autres (il fait notamment une apologie sans nuance de Lee Kwan Yew, gloups!), le problème de Paris réside non pas dans son centre mais avant tout dans l’inarticulation de ses "banlieues", laquelle est exacerbée par l’excellente qualité des transports en commun. N’inversons pas les priorités.

    Au contraire de Paris, enserrée dans un absurde périphérique, les métropoles importantes de pays développés sont polycentriques, souvent d’ailleurs autour d’un grand parc central (Tokyo, NY, Londres, Berlin, etc). Plutôt que de construire bêtement dans le Paris actuel, il conviendrait plutôt de s’inspirer des exemples étrangers et de le faire à la périphérie des quartiers haussmaniens, et pas sur dalle, en y recréant de véritables centres urbains, ce qui fusionnerait "Paris" et "petite couronne", et de supprimer ce périph’ anti-urbain.

    Réponse de Alexandre Delaigue
    C’est bien pour ca que la condition initiale est la fusion et la petite couronne.

  5. La densité dans le RER B à 8h30 doit être de 6 personnes / m2 (1 million de personne/jour sur la ligne). Je pense que l’idée de densifier Paris sans prendre en considération l’Ile de France est audacieuse. Vive la décentralisation !

  6. "Au contraire, un locataire perd chaque mois la somme que représente le montant de son loyer"

    Ah, ça faisait longtemps qu’on ne l’avait pas lue, celle là. Elle commençait presque à me manquer…

  7. YMB : oui, ça devient déprimant de devoir choisir entre l’UMP de Sarkozy et le PS d’Aubry.

  8. Merci, et ça serait bien aussi (là, je sens que je vais me faire taper sur les doigts) de trouver un système qui permette de rendre prioritaire l’accès au logement aux franciliens.

    Parce que les américains et les russes qui achètent des immeubles vides pour le tourisme, il sont gentils, hein… (bon je sais ça fait vaguement xénophobe ma proposition là…)

    Question plus pertinente: qu’entendez-vous par "expropriation"? Les millions de m2 de bureaux vides?

    Merci.

  9. Vous écrivez: "il n’y a guère de place à Paris pour accroître la construction"

    Sans doute mais cela ne signifie pas qu’augmenter la hauteur des immeubles soit la seule issue.

    Sur le site des Échos, on trouve "Pénurie de logement: et si c’était la faute de l’immobilier d’entreprise?" blogs.lesechos.fr/immobil… qui écrit:

    Pénurie de foncier?

    Ces constats permettent, en outre, de mettre à mal l’idée selon laquelle le foncier serait une ressource manquante pour le logement. En fait, le tableau que nous avons brossé fondé sur une appréhension globale de l’économie immobilière, permet de conclure qu’il y a moins pénurie qu’une exploitation insuffisante combinée à une allocation inefficiente des ressources foncières existantes.

    Autre source en PDF: http://www.immogroupconsulting.f...

    Réponse de Alexandre Delaigue
    Pas incompatible (je doute que cela suffise de récupérer l’immobilier d’entreprise inutilisé). On en arrive au même point : le véritable volontarisme en matière de logement, ce n’est pas des mesures nocives comme le contrôle des loyers; cela passe entre autre par la réallocation autoritaire de l’existant.

  10. Tout à fait d‘accord avec vos commentaires au sujet du contrôle des loyers, un des moyens les plus sur de détruire la qualité de l’immobilier à Paris, ou n’importe où. Mais je me demande pourquoi vous avez cité Krugman qui est loin d’être un ami du marché libre et le démontre pour la énième fois dans son « When Zombies Win ».

  11. Paris est en effet déjà très dense avec plus de 20 000 habitants au km2 (sur une superficie qui compte les bois de Boulogne et de Vincennes)

    On peut toujours construire quelques tours, mais augmenter la densité en créant des tours, c’est ne plus donner de lumières aux habitants des premiers étages

    Le plus raisonnable est de densifier la petite couronne : avec la même densité qu’à Paris, on pourrait avoir dans les 3 départements de la petite couronne 12 millions d’habitants
    mais cela suppose une révolution dans les transports en commun: il ne suffit pas de prolonger les lignes de métro déjà saturées, il faut en doubler certaines et en construire d’autres!

  12. Sur le même sujet je suis arrivé à une conclusion plus radicale: Dissocier la capitale économique de la capitale administrative. Il n’y a aucune raison pour que les milliers d’emplois des administrations centrales soient situés à Paris et bon nombre de grands pays modernes ont localisé leur capitale administrative ailleurs que dans la capitale économique (US, Brésil) sans que cela ne pose de difficulté. De quoi faire baisser d’un coup la pression foncière parisienne: ideesmobiles.over-blog.co…

  13. Pourquoi ne pas tout simplement augmenter les impôts sur l’immobilier pour faire baisser les prix ?

  14. Votre billet porte sur Paris surtout mais, si je ne m’abuse, l’article et les propositions portent sur la France entière. Au plan national il est bon de rappeler que :
    -Selon CLAMEUR, depuis 2006 les loyers ont suivi l’inflation, pas plus.
    – De longue date, prix et loyers sont corrélés aux revenus. Depuis presque une dizaine d’années, les prix ont augmenté beaucoup plus que les revenus mais pas les loyers qui restent sur une évolution assez proche. Voir la discussion sur l’immobilier sur le forum.
    – Concernant les explications par la pénurie au plan national, outre qu’elles collent mal avec des prix qui évoluent plus vite que les loyers elles sont difficiles à étayer par des chiffres. Si quelqu’un peut donner des chiffres clairs, je suis intéressé. Pour ce que j’ai pu trouver, la France dans les tout premiers pays européens en nombre de logements par habitant, et les constructions en rapport avec les créations de ménages.
    Ceci précisé, sur le fonds je vous rejoins. Mais il faut s’attendre à ce que le contrôle des prix devienne la proposition démago à la mode, dans un contexte de faible progression des salaires. Et pas seulement pour les loyers.

    Réponse de Alexandre Delaigue
    On construit mais pas au bon endroit, au gré des dispositifs avec un nom de législateur désireux de donner son nom à un avantage fiscal.

  15. "Quand il y a un parc suffisant l’immobilier ne monte pas trop. Etonnant, non?" En lisant cela le contre exemple espagnol me vient immédiatement à l’esprit.
    D’ailleurs que ce soit aux USA, au RU ou en Espagne un observateur qui se bornerait à constater la hausse des prix aurait pu dire "tiens, nous avons une pénurie de logements!" jusqu’à un certain point… où là il aurait brusquement annoncé "Tiens, nous construisons trop de logements!" Ce que je veux dire c’est qu’on ne peut se contenter de suivre les prix pour parler de pénurie il faudrait chercher concrètement ce qu’il en est et ce n’est pas si évident. Même chose à Paris dans les années 80. Nous venons d’avoir beaucoup d’exemples d’exubérances récentes sur les prix et nous ne pouvons pas encore exclure que nous faisons partie du lot. Par ailleurs même l’existence d’une pénurie pourrait ne pas être suffisante pour expliquer une hausse beaucoup plus forte sur les prix que sur les loyers. La pénurie devrait aussi peser sur les loyers.

  16. Vivement la loi DALDPIO (Droit Au Logement Dans Paris Intramuros Opposable) :-)

  17. Vous parlez uniquement d’augmenter l’offre
    Mais incitez les gens a devenir propriétaires est-il bien raisonnable après la récente bulle ?
    N’y a t il pas aussi un excès de demande ?

  18. @marc L’article oublie un facteur majeur pour expliquer la différence de situation entre la France et l’Allemagne: le facteur démographique. La population française continue à croître alors que celle de l’Allemagne diminue, pas étonnant qu’il y ait moins de tension sur le marché du logement outre Rhin.

  19. L’article sur l’Allemagne est intéressant, mais il reprend sans réflexion ce qui semble être un poncif du net: la meilleure protection des locataires en Allemagne. En fait, on lit ça dans l’article:

    "A durée illimitée, le bail peut se transmettre aux enfants. Un propriétaire n’a le droit de donner congé au locataire que pour reprendre son bien ou après deux mois d’impayés."

    A l’exception de l’hérédité, qui ne sert quand même pas tous les jours, c’est à peu près la même chose en France… Le locataire est même d’un certain point de vue plus protégé chez nous, puisque le propriétaire ne peut récupérer son logement pour l’habiter que tous les trois ans.

    Pas vraiment de trêve hivernale non plus en Allemagne. Et pas sûr qu’en pratique, on expulse plus difficilement outre-Rhin…

    Quant au mécanisme de contrôle des loyers, il consiste surtout en une harmonisation par zones, qui empêche les loyers d’être trop variables sur une zone géographique donnée, et limite les hausses à 20% sur trois ans… sauf changement de bail, où là on a le droit d’augmenter jusqu’à 20% au-dessus de la moyenne du coin. Donc bon, c’est encadré, mais y a quand même de la marge… L’idée du système, si je comprends bien, consiste à faire en sorte que les prix reflètent vraiment le marché.

  20. Sur les causes de la hausse des prix immobiliers, je suggère de rajouter la politique monétaire…

    Réponse de Alexandre Delaigue
    Qui comme chacun sait, a été très différente en Allemagne et en France les 10 dernières années.

  21. La construction en hauteur est aussi un "argument d’une invraisemblable stupidité" quand on connait la densité de Paris intra-muros (avec 20 807 hab/km² selon l’INSEE (1) Paris est uniquement derrière Manille, Le Caire, Calcutta, Shangaï et Bombay (2), les bois de Vincennes et de Boulogne étant effectivement comptés dans la superficie, et la première couronne n’étant pas spécifiquement en reste : Montrouge, Saint-Mandé, Le-pré-saint-gervais, Vincennes, Levallois, Courbevoie dépassent les 20 000). L’habitat hausmanien est l’un des plus denses possibles, et la saturation des transports en commun en est la preuve (saturation d’autant plus surprenante que le réseau de transport parisien est l’un des plus denses du monde).

    Avec vous, j’accorde que la réponse est autoritaire. Contre vous, je dis qu’elle ne se résoudra pas avec l’absorption de la banlieue proche (vu les densités déjà très élevées) ni avec l’augmentation des hauteurs, puisque l’ensemble des infrastructures de service publique (transports, enseignement, équipements sportifs, jardins, etc.) sont saturés. De plus, la forte demande de logements (et les prix forts) est responsable de l’insalubrité de nombreux logements, qui ne trouveraient pas preneurs sinon. En conséquence, la seule solution, puisque ce n’est la régulation des prix (absurde, je vous l’accorde), ni l’augmentation de l’offre (impossible ou invivable), ce sera la diminution de la demande.

    Il est en effet aberrant que Paris concentre autant d’emplois et/ou/donc d’habitants à elle seule. Puisque la comparaison avec l’Allemagne semble de bon ton, l’agglomération de Berlin est à peine 2 fois plus grande que Hambourg (4) alors que celle de Paris l’est 10 fois plus que Lyon (5). La réponse (autoritaire) aux prix élevés est donc dans la diminution de la demande de logement, c’est-à-dire la diminution de l’attractivité relative de Paris par rapport aux autres villes françaises, notamment en terme d’emplois (6).

    Autrement dit : régionalisation plutôt que développement, encore et toujours, de Paris (construction en hauteur – comme notre auteur – ou autres projets de renforcement de la capitale, tel ce grandiose, (trop?) utile et onéreux métro périphérique). Mieux vaut renforcer Amiens, Saint-Quentin, Reims, Chalons, Troyes, Auxerre, Gien, Orléans, Chartres, Dreux, Evreux et Rouen pour compenser Paris que fusionner Paris avec sa banlieue (qui renforcera au contraire l’attraction de la capitale alors que le mur-périphérique commence déjà à s’effacer sans la moindre fusion (7)). Plutôt qu’un métro du grand Paris, pourquoi pas un TGV des "marches parisiennes"? Plutôt qu’un TGV (Paris-)Poitiers-Bordeaux, pourquoi pas d’abord Bordeaux-Toulouse et Toulouse-Montpellier? Rennes-Nantes plutôt que (Paris-)Le Mans-Nantes? Strasbourg-Colmar? Lyon-Grenoble? Nice-Toulon? Les exemples ne manquent pas…

    Immédiatement, des arguments (tout aussi ineptes, ceux avancés par notre illustre président) énoncés en termes de classement des villes mondiales : il faut une certaine taille pour compter dans l’économie internationale. Comme si l’Allemagne en était exclue, elle qui ne place aucune ville parmie les 70 plus grandes villes du monde (8).

    Bref, le problème était plus complexe qu’un "inepte" règlement d’architecture…

    (1) http://www.statistiques-locales….
    thème : évolution et structure de la population,
    critère : population,
    indicateur : densité
    (2) fr.wikipedia.org/wiki/Den…
    (3) fr.wikipedia.org/wiki/Lis…
    (4) fr.wikipedia.org/wiki/Lis…
    (5) fr.wikipedia.org/wiki/Pri…
    (6) http://www.statistiques-locales….
    thème : emploi-population active,
    critère : emploi,
    indicateur : nombre d’emplois
    (7) C’est comme ça que j’interprète les projets de recouvrement du périphérique par exemple aux portes de Vanves, de Clignancourt, des Lilas et de Vincennes
    (8) http://www.insee.fr/fr/themes/ta...

  22. Henri: convaincre le demandeur qu’on saura à l’avenir adapter l’offre à la demande est aussi un moyen de limiter la demande. Enfin, en ayant lu le minimum syndical keynésien, on peut le penser.

    Limiter la demande : ce qui est précisément ce qu’on essaie d’éviter en période de déflation, je crois.

  23. Décidement tout le monde à son idée sur comment résoudre le problème du logement à Paris.

    Et chacun retiens les chiffres qui l’intéresse. Il y a des problèmes spécifiques à Paris. En particulier sa très faible surface :
    Paris 100 Km2 ;
    Berlin 800 Km2 ;
    Londres 1700 Km2;
    et même Marseille 240 Km2.

    Alors, oui un grand paris englobant non seulement la petite couronne, mais tout les départements limitrophe permettrait au minimum d’éviter tout les incohérences administratives ;

    Ensuite, et bien on ne résoudrait pas le problème de la pénurie d’appartement à Paris. Et par certain coté, le problème se résout seul : les appartements sont trop chers, les gens vont ailleurs.

    Et si on veut augmenter l’offre, il suffit de supprimer le logement social.

  24. Euh, même si cette solution est encore plus irréaliste que la votre, une question : en théorie, est-il possible de chercher à rééquilibrer l’attrait entre Paris et sa banlieue en menant une politique pour DIMINUER l’attrait de Paris ?

    J’imagine qu’il serait possible, par exemple, de rendre la fiscalité complètement dissuasive : si les parisiens étaient soumis à un impôt spécial dont les bénéfices vont aux communes voisines, il est clair que Paris devient moins attractif.

    Réponse de Alexandre Delaigue
    Les prix élevés jouent ce rôle d’ores et déjà. Pourquoi diable vouloir en rajouter?

  25. Axonn: on peut effectivement se demander par quel miracle le PIB par habitant de la région parisienne est supérieur à celui du Luxembourg. Cet état de fait justifie, en théorie, des cours de l’immobilier en rapport

  26. Excellent papier.

    J’ajoute que l’ensemble de la politique logement des gouvernements successifs est d’une stupidité socio-économique abyssale, avec ses réductions d’impôts, les PTZ et autres incitatifs a l’achat, mais est par contre électoralement très payante.

    La hausse du prix papier de l’immobilier pour les propriétaires leur fait croire qu’ils sont riches et la limitation des loyers pour les locataires en place ne peut que leur faire apporter leur voix pour un parti si "social".

    Paris fait 1/15e de la surface de Londres (faisons comme Haussmann en 1860 et annexons la banlieue proche; appelons la Paris) et si tout le monde veux vivre a Paris (ce qui n’était pas le cas il y a 35 ans) c’est a cause de la politique de transport des différentes instances locales. C’est aussi a cause d’une politique de logement des municipalités en place qui préfèrent "réhabiliter" des taudis de 2 étages au lieu de les remplacer par des logements neufs de 5.

    Il suffit de se promener dans les quartiers du Nord et Nord Est de Paris pour voir ce que l’on pourrait faire en rasant des blocs entiers et en reconstruisant sur simplement 5 étages.

    Mais pourquoi se battre contre les moulins a vent. Le jour ou les hommes politiques Français prôneront l’urbanité et non la ruralité stupide, le logement a un prix raisonnable en location, plutôt que la propriété stupide, alors nous aurons peut être une chance.

  27. @Pigovian:
    Si le PIB par habitant de la région Parisienne est supérieur a celui du Luxembourg, ce qui m’étonne, c’est parce que l’activité Française tend a se concentrer de plus en plus en Ile de France (phénomène général et que l’attrait d’Amiens ou de Plougastel ne changera pas).

    Par contre le revenu par habitant en IdF ne cesse de diminuer par rapport au revenu par habitant des autres provinces Françaises a cause des transferts effectués. Bref l’IdF est la région de France la plus productive, mais aussi celle qui est la plus négligée en terme d’investissement par tête et de service publics.

    En ce sens l’idée du Grand Paris et d’investissement massif dépassant les petites toutouilles des politiciens locaux est une bonne chose en principe. En pratique je n’en sais rien.

  28. Effectivement, j’ai un peu perdu de vue l’objectif de base.

    Si on veut faire baisser les prix sans construire plus, il faudrait trouver un moyen de diminuer la demande.

    Cela pourrait peut-être se faire si on dissuade les entreprises, pour qu’il y ait moins d’emplois. Mais Paris resterait le cœur de l’étoile que sont les transports d’IDF.

  29. Il n’est pas possible de prendre des décisions économiques rationnelles lorsque les inégalités socioéconomiques atteignent le seuil où il devient électoralement plus intéressant de produire n’importe quel signal interprétable comme une protection sociale. C’est le cas ici ; idem sur la fiscalité.

    La majorité s’est mise elle-même dans cette situation ; plus grave, elle a fourni à l’opposition (qui prendra de toute évidence le pouvoir dans un an) toutes les raisons de promettre ce type de proposition. Autrement dit, elle a volontairement créé un credible commitment irrationnel.

    Je pense que c’est la différence majeure entre un dirigeant politique comme Gordon Brown, qui a magistralement orchestré ses décisions économiques tout au long de son mandat (voir le récent billet de Crooked Timber sur ce point), et un dirigeant politique sans aucune intelligence sur ce point.

    Indirectement, je dirais que c’est une conséquence du raisonnement électoral mis en place dès 2007 : toute la stratégie fondée sur l’accaparement du vote d’extrême-droite a surtout empêché de développer une stratégie viable de relation à l’opposition. "L’ouverture" Kouchner-Besson-Lang est une parodie de stratégie de ce point de vue.

    À l’heure actuelle, je ne vois aucun dirigeant politique occidental dont la stratégie de gouvernement a été aussi intellectuellement pauvre que le positionnement de l’UMP sous Sarkozy. Des dirigeants aussi différents que Thatcher et Obama ont laissé (vont laisser) des terrains de décision politique qui faisaient sens : dans les deux cas, l’opposition a été (sera) contrainte de conserver certains éléments de réforme qui étaient profondément “binding”.

    Sarkozy ne laisse aucun élément vraiment “binding” derrière lui, sauf peut-être sa réforme de l’université. C’est sa politique la plus ambigue de mon point de vue. Tout le reste de son mandat me paraît immédiatement réversible le lendemain du second tour de 2012, par des décisions intelligentes… ou pas. Cela se verra sur la fiscalité, l’immobilier, mais aussi sur la réforme des services publics.

    C’est ce qui me gêne le plus dans la conjoncture actuelle : rien n’a été prévu pour produire une politique économique plus intelligente à moyen terme, càd. en prenant les effets de l’alternance sur la capacité d’action des gouvernements. D’autres signes le montrent : ce gouvernement ne comprend rien à la démocratie. C’est triste.

  30. econoclaste, pourriez vous faire un papier sur la vieille idée de "revenu citoyen" relancée par DDV ? j’aimerais me faire une idée claire. merci d’avance.

  31. @AD/Axonn: Les prix élevés jouent mal le rôle de dissuader d’acheter à Paris, car ils convainquent justement les acheteurs qu’il font un très bon investissement, ça n’a fait qu’augmenter par le passé, ça va continuer à augmenter dans le futur. Sur les quartiers cotés, ceux qui sont encore capable d’acheter ont un profil investisseur avec beaucoup d’argent, à la rechercher d’une solution plus sure que la bourse, pas du tout rechercher de logement pour habiter.
    Et Paris, justement, a des taxes locales très faibles, ça coûte vraiment peu cher en relatif de garder un appartement sans le louer.

  32. Diminuer l’attractivité de Paris, autrement dit en chasser des emplois en espérant qu’ils voudront bien se poser en banlieue ou en province et pas disparaitre ou partir à l’étranger, cela revient à aggraver encore la pénurie de logements en banlieue et en province, où elle a depuis longtemps dépassé les limites du supportable.

    Non, il ne faut pas répandre encore plus la peste sur tout le pays, il faut l’extirper. Il faut, et de toute urgence, construire les millions de logements qui manquent si cruellement au peuple français, et d’abord là où ils sont le plus nécessaires : à Paris et dans toutes les grandes villes, à proximité des emplois, des commerces, des universités et des hôpitaux.

    N’oublions jamais que quand on construit à Paris, on soulage la pression qui accable la banlieue et la province, et inversement.

    Un seul exemple : si le TGV ne mettait pas Lille à moins d’une heure de Paris, les loyers parisiens seraient encore un peu plus monstrueux, mais les loyers lillois, eux, le seraient un peu moins !

    À ceux qui s’imaginent qu’en France les loyers augmenteraient moins vite que la moyenne des autres prix : je signale que le seul indicateur pertinent est le loyer marginal, celui qu’il faut consentir pour trouver un toit quand on n’en a pas encore. Le loyer moyen ne veut pas dire grand chose, puisque pour les locataires en place les hausses sont encadrées.

    À ceux qui font remarquer que les transports urbains sont déjà saturés en Île de France (et il n’y a pas que l’Île de France) : justement, la pénurie de logements en ville est la principale cause se saturation des transports urbains. C’est comme pour les autos à Paris, la majorité sont conduites par des gens qui résident en banlieue ou en province, où ils n’ont rien à faire puisqu’ils travaillent à Paris, mais voilà à Paris ils ne pourraient pas se loger, à cause de la pénurie !

    Si tous ceux qui travaillent à Paris pouvaient y habiter, ils iraient au travail à pied ou à vélo, les transports ne seraient plus saturés, on pourrait facilement garer sa voiture et trouver une place assise dans le métro. Je trouve donc particulièrement malvenu de s’opposer à la résorption de la pénurie de logements sous prétexte que les transports sont saturés !

    A ceux qui font remarquer que les propriétaires en place n’ont aucun intérêt à ce que les pouvoirs publics se décident à résorber la pénurie, je dis qu’ils tiennent là une des clefs du problème, sinon la principale : les gouvernements qui se succèdent depuis 1974 ont systématiquement sacrifié l’intérêt général à l’intérêt particulier de ces propriétaires en place, tels ces gouvernements du tiers monde qui entretiennent délibérément la famine pour mieux enrichir ceux qui spéculent sur la nourriture.

    Enfin, parlons un peu de démocratie, car je crois qu’il est temps d’ouvrir ce débat.

    Si vous déposez une demande de HLM à Paris, vous devrez attendre d’obtenir le logement (comptez en moyenne 20 ans, pour ceux y arrivent) avant de pouvoir vous inscrire sur les listes électorales.

    Et qui délivre les permis de construire pour les HLM, qui fixe les hauteurs limites de construction, les densités d’occupation des sols, les surfaces inconstructibles ? Les élus en place qui siègent au conseil municipal !

    Autrement dit ceux qui siègent au conseil municipal choisissent ceux qui seront autorisés à figurer sur les listes électorale, exactement l’inverse de ce que la démocratie exigerait.

    Ce système est plus inique et plus antidémocratique encore que le suffrage censitaire. Au moins avec le suffrage censitaire, on n’a pas besoin de mettre les pauvres à la rue pour les empêcher de voter.

    Celui qui dépose une demande de HLM devrait pouvoir s’inscrire immédiatement sur la liste électorale de la commune qu’il a choisie, c’est une question de démocratie élémentaire. Ce ne sont pas les élus qui doivent choisir les électeurs.

    Et quand la démocratie sera respectée, vous verrez que comme par miracle, les jours de la pénurie de logements seront comptés.

  33. On voit donc que tout n’est pas aussi simple.

    1) Spéculation.

    Les prix élevés peuvent être un phénomène de bulle (j’achète à un prix élevé puisque les autres achètent à un prix élevé). Autrement dit, les préférences dépendent du prix, alors que les raisonnement d’Alexandre sont à préférences constantes. Quand les prix sont désirables en soi, ils ne peuvent plus tenir leur rôle d’équilibrage du marché.

    2) Un peu d’économie spatiale.

    Mais il n’est même pas nécessaire que cela passe par la spéculation. Avec des raisonnements d’économie spatiale simples, on obtient la même chose : plus la zone est dense, plus elle est attrayante, plus elle se densifie. Quand la demande augmente, de nouveaux logements entrent sur le marché en même temps que les prix montent. Hors cette augmentation du nombre d’habitants fait lui-même augmenter la demande (puisque la ville, plus dense, est par là-même plus désirable). Il suffit que la demande croisse en même temps et plus vite que la densité pour que les prix s’envolent! Heureusement que la pollution et les métros bondés sont là pour compenser cet enthousiasme démesuré. Voilà la conclusion à laquelle on arrive : ce sont les externalités négatives qui garantissent l’équilibre, pas les prix. Toute amélioration des infrastructures parisiennes (transports en particulier), en l’absence de décentralisation, sera immédiatement compensé par une densification, et donc une augmentation de la population, donc de la charge des infrastructures (elle n’aura donc servi au final qu’à renforcer la position de Paris en île-de-France et en France, mais pas d’améliorer le bien-être des parisiens). La limite, ce n’est pas les loyers qui la donnent, c’est au contraire les externalités négatives de la densité (d’ailleurs, est-ce que les gens qui n’habitent pas Paris n’y habitent pas parce que c’est trop cher? Pas nécessairement : beaucoup détestent le métro bondé, les embouteillages et ne veulent pas faire la queue au marché). Donc il ne sert à rien d’améliorer les infrastructures tant que des pôles alternatifs, capables d’attirer à eux une partie de la population, n’auront pas émergés.

    3) Densifier intra-muros.

    Les transports en commun (et la plupart des autres infrastructures) ne le permettent pas, ils sont déjà saturés. Pour les transports : la seule façon d’augmenter la densité intra-muros, c’est de diminuer la saturation du réseau, autrement dit c’est de diminuer les déplacements domicile-travail et domicile-loisir. Autrement dit, il faut dépolariser l’espace public parisien c’est-à-dire créer de pôles d’emploi, de logement et de divertissement d’échelle plus modeste, par exemple celle d’un grand arrondissement (ex : casser la dynamique de la Défense, du carrefour Pleyel, des Halles etc. et favoriser des implantations d’emploi dans les arrondissements de 9 à 20). Il ne sert à rien de densifier le Nord et Nord-Est de Paris (comme le propose Merlin) si ces personnes vont, à leur tour, travailler dans le VIII° ou à la Défense. Pour les autres infrastructures (musées, écoles, hôpitaux, piscines, centres commerciaux, cinémas, etc.) il faut multiplier des lieux hiérarchisés (ex: médecin > dispensaire > centre d’examens > hôpital) au fur et à mesure de la densification et proposer des alternatives permettant d’en augmenter la fréquentation (ex : piscines, bibliothèques et cinémas ouverts non-stop) ou de limiter l’attractivité de certains lieux victimes de leur succès (expositions tournantes dans musées locaux, gros investissement dans les bibliothèques de quartier pour désengorger Beaubourg et la BNF, décentralisation du Paris-by-night dans les arrondissements "morts" etc.). Mais tout cela, c’est un programme de fond. C’est pas deux économistes qui avec une baguette magique (fiscale) vont densifier Paris.

    4) Densifier la petite couronne.

    Le constat est inverse. La demande n’augmente pas car aucune zone n’apparait suffisamment attractive pour dépasser le seuil à partir duquel l’attractivité se renforce d’elle-même. L’espace public n’est pas assez polarisé pour que des "centres alternatifs" de taille suffisante détourne une partie de la demande de logement de Paris. Effectivement, à ce niveau (et à ce niveau seulement) la politique de transport peu jouer et faire émerger des pôles. Mais une politique de centralisation des emplois ou des loisirs peut tout aussi bien fonctionner. L’important est de CONCENTRER (les emplois, les loisirs) dans des lieux DEJA URBANISES. Ce n’est pas en envoyant 15 écoles à Saclay qu’on va attirer du monde (la forte urbanisation de Sofia Antipolis en témoigne!). Au contraire, envoyer ces mêmes écoles en petite couronne, à quelques stations de métros / arrêts de bus les unes des autres, ce serait déjà nettement plus intelligent.

    5) Emploi.

    A l’origine de la demande en logement à Paris, il y a la concentration en emploi (pour exactement les mêmes raisons d’économie spatiale que précédemment et même pire : l’une et l’autre se renforce, puisque de nombreuses entreprises dans un endroit attirent un travailleur, et que de nombreux travailleur dans un endroit attirent une entreprise – qui pourra plus facilement trouver de la main-d’œuvre). Une carrière d’ingénieur se commence quasi-obligatoirement à Paris, et je ne parle pas du monde l’art, de la production audio-visuelle, de l’administration. De la même façon qu’il faut dédensifier les lieux centraux à l’échelle de Paris, il faut dédensifier Paris à l’échelle de la France. Les alternatives, à nouveau, sont a priori hors du champs économique. Politique de transport tengentielle (réseau perpendiculaire réseau actuels, disposés en rayon autour de Paris). Ex : Rennes-Nantes, Bordeaux-Toulouse, etc. Renforcement des agglomération les plus proches de Paris (avant que celles-si soient à leur tour annexées): Versailles, par exemple, mais aussi Reims, Orléans, Amiens, Rouen… Décentralisation directe de l’emploi. a. Relocalisation de l’administration. Eventuellement jusqu’à une capitale administrative comme le propose Idéesmobiles, ou peut-être plutôt vers DES capitales administratives proches (en en profitant pour désenclaver le massif central : que diriez-vous de Clermont-Guéret-Limoges?)b. Incitations à la relocalisation : incitations fiscales, légales ou en nature – ou inversement désincitations à l’implantation à Paris. Une taxe sur les emménagements dans lez zones très denses en logement est parfaitement justifiée au titre des externalités négatives, de même qu’une taxe sur la création d’emploi dans les zones denses en emplois les mêmes raisons. Pourquoi une taxe forfaitaire plutôt qu’une augmentation de la taxe foncière? : pour ne pas mécontenter ceux qui habitent déjà à Paris et sont susceptibles de faire échec à la mise en place de cette politique. De plus ces recettes doivent être affectées à l’Etat (ou à l’agglomération), et non à la commune.

    Conclusion générale :

    Le prix de l’immobilier à Paris n’est pas un problème d’économie (sauf éventuellement d’économie spatiale) mais un problème d’aménagement du territoire et d’urbanisme. Le diagnostique : un territoire trop centralisé, ce qui est source d’inefficacités sous forme d’encombrement et d’inégalités socio-territoriales (les plus pauvres sont systématiquement rejetés aux marges). Les solutions : 1) créer des poles alternatifs d’une taille viable pour décharger le centre saturé (au niveau de l’agglomération ET au niveau de la région/du pays), 2) subventionner les pauvres et réglementer l’immobilier pour maintenir la mixité sociale (HLM).

    Remarque : Pour comparer sereinement les villes mondiales en terme d’encombrement des moyens de transport, il faudrait comparer en voyageurs*kilomètre/jour, tous modes de transport confondus, sur l’ensemble de l’aire urbaine. Une ville peut devenir très dense si les habitants travaillent sur leur lieu de vie, ce qui expliquerait les fortes densités de Manille, Calcutta ou Bombay. Sur ce point (nombres de kilomètres transportés), je pense que Paris balaie la plupart des exemples cités par les différents posts (Londres, New-York ou Berlin), vu la densité et la fréquence des transports parisiens. Rien qu’en personnes/jours, Paris se place derrière Pékin et Moscou, une fois comptés les RER et trams, qui sont considérés ailleurs comme des métros (fr.wikipedia.org/wiki/Tra… et fr.wikipedia.org/wiki/Mé… Il n’est donc PAS POSSIBLE d’augmenter la densité, sans une politique d’urbanisme ANTERIEURE.

  34. "Sur les causes de la hausse des prix immobiliers, je suggère de rajouter la politique monétaire…

    Réponse de Alexandre Delaigue :

    Qui comme chacun sait, a été très différente en Allemagne et en France les 10 dernières années."

    Alexandre : vous voulez dire qu’il y a une politique monétaire unique dans la zone euro. Vous en êtes sûr ? Quelles proportions de dette allemande et française la BCE détient-elle en direct ou en collatéral ? Les chiffres ne sont pas publics…

    Réponse de Alexandre Delaigue
    Entre 2000 et 2007???

  35. Je suis d’accord que le contrôle des prix apporte une distorsion au marché qui ne réglera rien.

    Il faut augmenter l’offre. Plutôt que de construire partout des immeubles de 20 étages comme vous le préconisez, pourquoi ne pas s’attaquer aux logements vacants ? Il y en avait 400 000 en IDF en 1999, et beaucoup plus aujourd’hui. Les logements vacants sont une abération de marché.

    Il faut donc inciter les propriétaires à louer leur logement, à un faible rendement (bulle oblige), et avec des risques importants (protections du locataire). Plutôt que de supprimer la protection des locataires comme certains recommandent, pourquoi pas une taxe importante sur les logements vacants ? Cela inciterait à louer ou vendre, et donc augmenterait l’offre.

    Merci de me dire ce que vous en pensez.

  36. Je suis d’accord que le contrôle des prix apporte une distorsion au marché qui ne réglera rien.

    Il faut augmenter l’offre. Plutôt que de construire partout des immeubles de 20 étages comme vous le préconisez, pourquoi ne pas s’attaquer aux logements vacants ? Il y en avait 400 000 en IDF en 1999, et beaucoup plus aujourd’hui. Les logements vacants sont une abération de marché.

    Il faut donc inciter les propriétaires à louer leur logement, à un faible rendement (bulle oblige), et avec des risques importants (protections du locataire). Plutôt que de supprimer la protection des locataires comme certains recommandent, pourquoi pas une taxe importante sur les logements vacants ? Cela inciterait à louer ou vendre, et donc augmenterait l’offre.

    Merci de me dire ce que vous en pensez.

  37. Bonjour Bren,

    Réquisitionner les logements peut toujours être vu comme une violation du droit de propriété, mais l’argument ne serait pas recevable de la part de ceux qui, comme le gouvernement, défendent les normes d’urbanisme malthusiennes, qui sont, elles aussi, autant de violations du droit de propriété.

    Du reste, l’expérience montre que seules les réquisitions privées marchent : cela veut dire légaliser le squat.

    Le modèle français fondé sur la réquisition publique n’a jamais marché, car l’état a toujours refusé d’user de son pouvoir de réquisition, même dans les circonstances les plus dramatiques, comme celles que nous subissons aujourd’hui.

    Au fait, où avez vous trouvé ce chiffre de 400 000 logements vacants en IDF en 1999 ?

    Je croyais au contraire que les professionnels de l’immobilier jugeaient le nombre de logements vacants insuffisant pour permettre une rotation satisfaisante des logements.

    (c’est comme au jeu de dames, il faut toujours avoir un minimum de cases vides au centre du damier, sinon le jeu se bloque et la partie est terminée)

  38. vos trois propositions finales sont contestables. La première vise à améliorer le transport en région parisienne. Le transport collectif est un monopole d’Etat. C’est la seule raison des difficultés du transport en région parisienne. Une abrogation des interdiction de transporter induirait des lignes d’autocar privés et de taxis et dans toutes les directions géographiques.

    Votre deuxième proposition consiste a spolier certains propriétaires de leur bien. Nous ne sommes ni en état de guerre et cette spoliation est inutile. L’achat est plus pacifique et moins archaique.

    Enfin, votre troisième proposition est étonnante. S’agit-il d’autoriser tous les constructeurs à construire des immeubles plus hauts dans tous les quartiers? ou bien souhaitez-vous limiter cette autorisation aux organismes étatiques pour construire plus de bâtiments administratifs à Paris?

    Contrairement a ce que vous dites, ces agents économiques trouvent de la place hors de paris. C’est une affaire de coût de transport et de coût de loyer. Vous semblez limiter votre raisonnement à Paris intra muros. Cette limitation géographique invalide votre raisonnement économique.

  39. Bonjour Borderal,

    je ne parlais pas de réquisition (pour ne pas me faire taxer de communiste dans ce blog plutôt ultralibéral), mais d’incitation financière par une taxe, comme la taxe carbone qui permettrait de se désintoxiquer du pétrole mais c’est un autre sujet.

    Le chiffre des logements vacants provient d’une étude de l’INSEE:
    http://www.iau-idf.fr/nos-etudes...

    Les logements vacants ne sont pas en location, donc il ne font pas partie des cases vides, mais des cases bouchées par des spéculateurs ou autre millionnaires, qui se foutent d’un rendement de 2% compte tenu des risques locatifs.

  40. Bonjour Bren

    "Au final, l’immense majorité des logements repérés inoccupés le jour du recensement participe du fonctionnement du marché et ne constitue aucunement une réserve importante de logements supplémentaires qui s’ajouterait à l’offre de logements occupés.

    Ces résultats expliquent le peu d’efficacité des politiques mises en œuvre pour remettre sur le marché des logements vacants. Mal ciblées, les aides n’ont pu donner les résultats escomptés."

    Peut-être vaudrait-il mieux s’intéresser aux pied-à-terre, ces logements qui ne sont pas vacants à proprement parler, mais qui ne servent que de résidence secondaire et restent inoccupés les trois quart de l’année.

    C’est absolument scandaleux que les pied-à-terre soient autorisés dans une ville où les gens ne parviennent pas à se loger décemment, ou pas du tout, et où on n’a plus le droit de rien construire. C’est comme si on autorisait l’utilisation de la nourriture comme carburant pour les yachts des plus riches dans un pays où les gens meurent de faim.

    Or la légalisation du squat serait un excellent moyen de lutter contre le fléau des pied-à-terre, comme l’ont montré les expériences anglaises et hollandaises dans les années 1970.

    Quand le propriétaire en a marre de trouver son pied-à-terre squatté à chaque fois par les pauvres du quartier, il se décide enfin à vendre ou à louer.

  41. Bonjour gdm

    La réquisition des logement vides, une spoliation ? Certes.

    Et alors ? Quand vous n’avez pas le droit de faire ce que voulez chez vous, sur votre propre terrain, ce n’est pas une spoliation peut-être ?

    Si vous n’avez pas le droit de construire autant de logements que vous le voulez sur votre terrain, aussi haut que vous le voulez, ne serait-ce même que pour loger votre propre famille par exemple, alors vous avez été spolié.

    Ne soyons pas hypocrites.

    Ou bien vous considérez que la propriété privée est sacrée, et dans ce cas vous ne pouvez admettre aucune des normes d’urbanismes malthusiennes en vigueur aujourd’hui.

    Mieux, vous dénoncerez, et à juste titre, le fait que la terrible pénurie de logements qui étrangle et désespère le peuple français est le résultat de la violation massive et systématique du droit de propriété par les autorités qui édictent les normes d’urbanisme malthusiennes.

    Ou bien ces normes d’urbanisme malthusiennes ne vous choquent aucunement, et dans ce cas vous ne pouvez plus prétendre être un partisan du respect de la propriété privée. Qu’est-ce qui vous choque dans les réquisitions, alors ?

    C’est trop facile de dire que le droit de propriété privée est sacré quand le propriétaire veut s’en servir pour faire le mal : bloquer des logements pour en faire encore monter les prix.

    Et de dire que le droit de propriété ne vaut plus rien, qu’on peut tout à coup se torcher le c.. avec si jamais le propriétaire prétend s’en servir pour faire le bien : construire le plus de logements possibles, pour satisfaire les besoins vitaux les plus urgents de la communauté.

    Pourquoi le droit de propriété devrait-il servir exclusivement à faire le mal, jamais le bien ?

    A opprimer le peuple, jamais à le soulager ?

  42. Je pense que la redensification de l’habitat par les occupants eux même (vivre à 2 couples dans un seul logement par exemple) est une solution que chacun est libre d’envisager.

  43. La propriété d’un bien immobilier est un "panier de droits". La définition de ces droits varie selon le lieu. Un "juste Droit" est un droit qui est prévisible par tous. Un droit de propriété vise à être un droit de jouissance exclusive de ce bien. Le droit de propriété est le meilleur moyen qu’on inventé les juristes pour minimiser les litiges entre les individus. Il est simple et prévisible pour le propriétaire et pour les tiers.

    La possibilité, pour l’État, de réquisitionner un logement vide est laissé à l’arbitraire de l’État. Cette réquisition est donc imprévisible. C’est donc une mauvaise règle juridique.

    De surcroît, il est impossible de déterminer si un logement serait vide pour travaux à faire prochainement. Vide car c’est le futur lieu de retraite des propriétaires. Vide car c’est une résidence secondaire. La définition d’une telle loi donnerait lieu a de nombreux litiges.

    Un but d’une loi est de réduire l’incertitude sur le droit de chacun. Une force opérationnelle du droit de propriété est d’être si limpide qu’il exclut tout litige sur sa signification. Cela réduit les litiges éventuels qui peuvent survenir sur la jouissance du bien ou sur l’exclusivité du bien.

Les commentaires sont fermés.